Gebruikers massaal op zoek naar duurzame kantoren met A-kwaliteit

Sven Bertens, Head of Research bij JLL, trapte de ontbijtsessie, gevolgd door ongeveer tachtig beleggers, ontwikkelaars en andere belangstellenden, af. Hij begon met een terugblik op 2023. “We hebben een economische terugval gehad. Zelfs een recessie. De rente is toegenomen en we hebben de verhoging van de overdrachtsbelasting gehad. Kortom, we werden geconfronteerd met vele uitdagingen. Daarnaast was het de vraag hoe we onze werknemers weer terug naar kantoor zouden krijgen, een na-effect van corona. Het negatieve sentiment vanuit de Verenigde Staten is deels de oceaan over komen waaien, maar speelt wel in mindere mate bij ons.” In de VS is er volgens hem een kantelpunt bereikt. “De netto absorptie van kantoren is weer aan het toenemen. Dat is een trendbreuk.” Dat wil niet zeggen dat de kantorenmarkt in de VS uit de problemen is. “De leegstand daar ligt rond de twintig procent. De vraag is daar exponentieel verandert, maar dit zijn niet de leegstandcijfers die we in Europa zien.”

Flight to quality

Ook daar heeft Bertens een verklaring voor. “Er heerst op de arbeidsmarkt nog een grote krapte.” Het Nederlandse leegstandscijfer van kantoren in 2023 is daar een exponent van. Dat cijfer ging naar 5,5 procent en daalt al langer. Toch ging de vraag naar kantoren in Nederland in 2023 ten opzichte van 2022 met gemiddeld 31 procent omlaag. In sommige steden is de terugval zelfs 60 procent of meer. Bertens: “Daarin is de economische terugval in Nederland terug te zien en we zien ook dat er, als gevolg van het hybride werken, er overall minder vierkante meters kantoorruimte nodig zijn.” Desondanks ziet Bertens in het aantal zoekvragen naar kantoren een stijgende lijn. “Dat moet weer tot meer transacties leiden.” Dat het sentiment verbetert bleek ook uit de thermometer die Bertens liet zien. “We denken in de markt positiever over de toekomst.” De toegenomen zoekvragen zijn in feite een flight to quality, zoals Bertens het noemde. “Panden van A-kwaliteit, met duurzame kenmerken zoals een BREAAM-certificaat en een human experience en dichtbij een OV-knooppunt zijn gewild. Daar zie je ook dat de huurprijsniveaus hoger komen te liggen.”  

Uitdagend moment

Alex Colpaert, Head of Property Sectors Research EMEA, nam het stokje over. “Het is echt een uitdagend moment in de kantorenmarkt. Maar het is ook het begin van een nieuwe kantorencyclus. Wat ik hoor op beurzen zoals de Provada, maar ook de Nipem: survive to 25. Ik trek dat graag verder: leg als ontwikkelaar of belegger nu het fundament voor 2025. 2025 is niet zomaar ineens een magisch jaar. Je moet namelijk inspelen op de veranderingen die zich voordoen. Ik denk dat degenen die dat niet doen, verder achteropraken.” Een van de aspecten die een kantoorpand aantrekkelijk maken is de human experience. Colpaert: “Een buzzword dat staat voor een vraag: waarom zou ik als werknemer naar kantoor komen? Je ziet dat corporates zich afvragen hoe ze een aantrekkelijke en unieke propositie kunnen bieden.” Hij constateerde dat de discussie over of mensen naar kantoor willen komen of fully remote willen werken, over is. “Werkgevers willen dat hun mensen naar kantoor komen en medewerkers willen ook weer, wereldwijd gezien 3,1 dag, terug. Dinsdag en donderdag zijn daarbij de drukste dagen, op korte afstand gevolgd door de woensdag.”

Streepje voor

Dan de duurzaamheidsagenda. Veel bedrijven hebben in hun doelstellingen net zero staan. De een wil dat in 2035 bereiken, de ander in 2040. Colpaert: “De vraag is voor corporates hoe ze kantoren vinden die hun duurzame strategieën ondersteunen. Anders gezegd: ontwikkelaars van groene kantoren hebben nu een streepje voor.” 77 procent van de huurders van een aflopend huurcontract, zit vast aan een CO2-reductiedoelstelling. “Voor elke traditionele vierkante meter in de huur, komt er dus een duurzame vierkante meter voor in de plaats.” Corporates nemen voor die CO2-doelstellingen vaak Science Based Targets Initiatives om op nul CO2-uitstoot te komen. Ook die CO2-doelen van bedrijven geven een boost aan de vraag naar duurzame kantoren. In Amsterdam alleen al is de vraag 57 procent meer dan het aanbod van duurzame kantoren. Colpaert: “Als je de STBI-huurders als maatstaf neemt, hebben we een tekort aan gebouwen die daar aan voldoen. Dan kom je in de hele wereld uit op tekorten, maar in Europa zou dat tekort dan 50 procent zijn.”

Transitiejaar

De Europese kantorenmarkt heeft last van veroudering, geeft Colpaert aan. “65 procent van de kantoren is 23 jaar of ouder. Terwijl huurders naar een A-kwaliteit willen. Je krijgt daardoor een polarisatie in de kantorenmarkt tussen zeer gevraagd en minder gevraagde panden. Een combinatie van een goede locatie en een A-kwaliteit gebouw kan zomaar leiden tot een huurgroei van 15 tot 20 procent. Die gebouwen blijven interessant, alleen is het wel de vraag wie ze kan betalen. En er zijn er niet genoeg van waardoor corporates zich verspreiden. Bij een mindere locatie gekoppeld aan een mindere kwaliteit, moet je eerder denken aan herontwikkeling. De pijn zit daarbij vooral op plaatsen, zoals de perifirie, die niet centraal liggen en niet langs een OV-knooppunt zijn gevestigd.” 2024 is volgens Colpaert een transitiejaar. “Maar er liggen zeker kansen voor eigenaren die meegaan in wat er gevraagd wordt.” Hij somt op: “Een human experience, een uniek gebouw, op een centrale locatie liefst aansluitend aan OV, ESG en hybride werken. Op dit soort aspecten drijft de vraag.”

Praktijk weerbarstig

Als laatste namen vier experts van JLL plaats in een panel. Rogier van der Bol, Head of Work Dynamics Nederland, herkende zich in het verhaal van Colpaert. “We krijgen niet snel meer de vraag dat een bedrijf duizend vierkante meter wil. Nee, er is een huisvestingsvraag die per situatie anders is. Concreet gaat deze over wat medewerkers willen, de human experience. Maar ook het klimaat en het licht in het kantoor kunnen passen individueel. Kortom, er wordt meer geld gestoken in wat er achter de voordeur zit.” Ook Michiel Tordoir, Head of Capital Markets Offices Nederland, herkende zich in de trends. “De gebruikerswens rondom duurzaamheid en kwaliteit is heel erg herkenbaar. Maar de praktijk kan weerbarstig zijn vanwege hoge bouwkosten en een hoge rente. Daarbij is er ook onduidelijkheid over hoe ver je moet gaan in je duurzaamheidsambities. Naar A+++, BREAAM of Paris Proof? Er zijn niet veel gebouwen die Paris Proof zijn en die vallen dan ook duurder uit. Vraag is dan ook of gebruikers daarvoor willen betalen.”

Hoogwaardig opleveringsniveau

Daphne Pronk, Head of Agency Offices Amsterdam, ziet ook dat gebruikers volop op zoek zijn naar duurzame gebouwen. “Daar komen de meeste zoekvragen. Vaak met de vraag naar een hoogwaardig opleveringsniveau, gedeelde faciliteiten zoals een restaurant en een flexworking office. Liefst op een locatie dichtbij het OV. Het programma van eisen begint vaak met de vereiste van Paris Proof totdat blijkt dat er niet veel aanbod is op dat vlak. Dan is vaak een BREAAM-label ook goed.” Barthold van Hasselt, Head of Agency Offices Utrecht, schetst de situatie in Utrecht. “Wie een slag met zijn gebouw maakt in duurzaamheid, ziet nieuwe huurders op zich afkomen.” Hij schetst dat Utrecht stapsgewijs mooie gebouwen aan het stationsgebied heeft toegevoegd. De huurprijzen maken daardoor een ontwikkeling en je ziet huurders zoals McDonalds en VodafoneZiggo verhuizen naar Utrecht. Utrecht is goed bezig.”

Fundament leggen

Een deelnemer uit de zaal constateerde dat de aanwezigheid van scholen, sportverenigingen en woonruimte in Amsterdam bepalend is voor waar het kantoor moet komen. “Alleen al daardoor vindt er een verschuiving plaats naar buiten Amsterdam. Ik pleit dan ook voor het transformeren van een deel van de kantoren naar een woonfunctie die de kantorenfunctie kan ondersteunen.” Bertens reageerde: “Lokale werkgelegenheid is van cruciaal belang. Kantoren moeten versnipperd zijn om ook andere functies mogelijk te maken.” Daarmee kwam de paneldiscussie tot een slotsom. Volgens Tordoir moeten de macro-economische omstandigheden verbeteren. “Daarmee verbetert ook de investeringsbereidheid.” Maar de trend naar verbetering is ingezet, constateerde hij ook. Bertens helemaal aan het einde: “Probeer nu het fundament te leggen. Daar pluk je in 2025 de vruchten van.