Winkelmarkt stabiliseert ondanks onzekerheid over toekomst

De huurprijzen voor fysieke winkelruimte in Nederland zijn in de afgelopen twaalf maanden voor het zesde opeenvolgende jaar gedaald. De gemiddelde huurprijs bedraagt nu € 655 per vierkante meter per jaar. Een jaar eerder was dat € 669. Daarmee ligt de gemiddelde huurprijs op een vergelijkbaar niveau als in 2007. Dat blijkt uit het jaarlijkse huurprijzenonderzoek van vastgoedadviseur JLL.

• In het afgelopen jaar bleef de gemiddelde huurprijs voor 52% van de onderzochte locaties stabiel. Op 42% van de locaties daalde de gemiddelde huurprijs.

• Kleine steden laten relatief gezien nog altijd de sterkste huurprijsdaling zien. In 2019 ligt de gemiddelde huurprijs in steden met minder dan 100.000 inwoners 4,5% lager dan een jaar eerder.

• Amsterdam is een uitzondering op het totale marktbeeld, daar blijft de gemiddelde huurprijs stijgen als gevolg van de groeiende bezoekersstromen.

JLL onderzocht de ontwikkeling van de huurprijzen op 189 Nederlandse winkellocaties in de periode tussen 1 januari 2018 tot 1 januari 2019. Daaruit blijkt dat in de afgelopen 12 maanden op veel locaties de huurprijzen stabiel zijn gebleven ten opzichte van een jaar eerder. Het aantal locaties met een dalende huurprijs nam in de afgelopen 12 maanden iets af. De huurprijs steeg op 11 locaties, in 98 gevallen bleef deze gelijk en 80 locaties lieten een huurprijsdaling zien.

Tabel: Top-10 locaties met de grootste huurprijsstijging van 1 januari 2018 naar 1 januari 2019

Stad	Locatie	Huurprijs	Stijging
Amsterdam	Damrak	€ 2.500	+25%
Purmerend	Winkelcentrum Eggert	€ 400	+6,7%
Den Bosch	Markt	€ 850	+6,3%
Den Bosch	Kerkstraat	€ 850	+6,3%
Enschede	Langestraat	€ 475	+5,6%
Breda	Eindstraat	€ 1.200	+4,3%
Rotterdam	Winkelcentrum Zuidplein	€ 600	+4,3%
Nieuwegein	City Plaza	€ 625	+4,2%
Zoetermeer	Stadshart	€ 675	+3,8%
Leidschendam	Mall of the Netherlands	€ 700	+3,7%

 

Amsterdam koploper

Amsterdam is de absolute koploper wanneer het om de tophuurprijzen gaat. De top-5 van locaties in Nederland met de hoogste huurprijs bestaat helemaal uit Amsterdamse winkelstraten. Ook is Amsterdam koploper als het gaat om de stijging van de gemiddelde huurprijs. Sinds 2005 is de gemiddelde nominale huurprijs op de beste locaties van Amsterdam gestegen met maar liefst 88%. Voor het gemiddelde van Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven geldt over dezelfde periode een prijsstijging van 15%.

Het toerisme is een belangrijke oorzaak van de sterke positie van Amsterdam in de winkelmarkt. Sven Bertens, Head of Research & Strategy bij JLL zegt hierover: “De Kalverstraat is historisch gezien de locatie waar de hoogste huurprijzen betaald worden. Door de groeiende stroom toeristen in de hoofdstad, waarvan het merendeel via het Damrak de stad betreedt, is het Damrak echter een steeds populairdere locatie voor retailers om zich te vestigen. Daarbij speelt niet alleen de omzet die zij kunnen behalen een rol, maar ook de zichtbaarheid voor hun (inter)nationale klanten.”

Normalisatie buiten Amsterdam

Buiten Amsterdam liet het merendeel van de locaties het afgelopen jaar een normalisatie van de huurprijs zien. In Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven lag de gemiddelde huurprijs per 1 januari 2019 1,8% lager dan een jaar eerder. In de overige steden in de top-20 grootste steden daalde de gemiddelde huurprijs met 1,6%. In de overige steden met 100.000 inwoners of meer was dat 2,1%. In steden kleiner dan 100.000 inwoners daalde de huurprijs het afgelopen jaar het sterkst, met maar liefst 4,5%.

De trend van dalende huurprijzen werd in de steden buiten de top-5 al in 2012 ingezet. Amsterdam is de enige stad in Nederland die zich nog weet te onttrekken aan het beeld van dalende huurprijzen. De normalisatie buiten Amsterdam heeft vooral te maken met de toegenomen onzekerheid bij retailers over de winkelmarkt, het groeiende percentage online bestedingen en de stijgende kosten voor personeel en productie. Hoewel dat de omzet van veel retailers in de afgelopen periode juist steeg, zijn het de (sneller) stijgende kosten die bij hen de winstmarge onder druk zetten.

Licht aan de horizon

De dalende huurprijzen stellen retailers in staat om een rendabelere operatie neer te zetten. Hoewel het herstel in de sector op dit moment veelal nog fragiel is, zorgen de toenemende consumentenbestedingen in combinatie met dalende huurprijzen voor een betere operatie bij retailers. Dit zorgt op termijn voor meer stabiliteit van het winkellandschap in Nederland.

Lennard Magis, Head of Retail Capital Markets bij JLL geeft aan: “Internationale retailers zijn hoofdzakelijk gefocust op de top-20 winkelsteden, terwijl de steden buiten de top-20 grotendeels het speelveld zullen worden van nationale, regionale en lokale partijen. Doordat huurcontracten in de regel tenminste voor vijf jaar afgesloten worden, neemt deze transitie een aantal jaren in beslag. JLL verwacht dat de winkelmarkt daarna beter bestand is tegen de invloed van e-commerce, of een lagere economische groei.”

Tabel: Top-10 locaties met hoogste huurprijs in Nederland

Stad	Winkelstraat	Huurprijs
Amsterdam	Kalverstraat	€ 2.950
Amsterdam	Damrak	€ 2.500
Amsterdam	Leidsestraat	€ 2.400
Amsterdam	Heiligeweg	€ 2.400
Amsterdam	P.C. Hooftstraat	€ 2.300
Amsterdam	Nieuwendijk	€ 2.250
Rotterdam	Beurstraverse / Koopgoot	€ 1.675
Amsterdam	Rokin	€ 1.600
Maastricht	Kleine Staat / Grote Staat	€ 1.600
Utrecht	Lange Elisabethstraat	€ 1.600

 

Lees het volledige rapport hier.